王育琨首钢发展研究院企业所所长非驴非马的经济适用房终于出现拐点。据建设部最新消息，经济适用房将以租代售。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级：廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭；租赁型经济适用房面向低收入家庭；限价商品房将面向拆迁户或无房户。在经历盲目市场崇拜以后，政府主管部门终于认识到，住房是个特殊商品，不是简单化地推行住房商品化就可以了事的。

    1980年邓小平把住房改革提上议程时，城市人均住房面积不到4平方米。邓小平当时提出到2000年要达到小康居住水平，人均8平方米。可是发展远远超出总设计师的预测，2005年年底我们城市人居住房面积已经是26.11平方米了，超过了当初设想的3倍。上世纪90年代，住房改革加快进程的一个重要原因，是在双轨制时期，各国营事业单位都以膨胀本单位的住房需求为己任，于是全面实现了住房商品化，果断引进市场机制，以约束住房需求。

    没想到，市场机制非但没起到限制住房需求的膨胀的作用，反而由于一系列因素的综合作用，加大刺激了住房需求的膨胀。一种对住房需求简单化的理解，使我们错把简单的市场化当成了万能的解药。市场化是一套复杂的体系，如果你的体系不完备，你的市场必定是无效的。在扭曲的住房市场中，住房需求问题被严重忽视和误导了。 [延伸阅读：租赁型经济房：小曲好唱口难开 想说爱你不容易]

    新近国务院发展研究中心发布最新报告《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》指出，导致近两年来我国商品房销售价格大幅度提升的主要因素是来自土地成本和其他因素的涨幅远超过工程造价的涨幅，而需求因素并非价格上涨的决定性因素。在报告的写作者们看来，从1996年以来，中国住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年仍有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态。

    以空置房反论需求不足，怪事一桩。没有需求，哪里来的土地价格上涨？土地成本与工程造价的对比，得不出需求不是上涨主因的结论。对于数字背后的逻辑，不从需求层面深入分析，无法得出一个准确的概念。

    住房商品有着双重规定性。它既具有经久性、单件性、固定性等自然属性，它又具有满足人们居住需要和财富增值的社会属性。尤其是它的社会属性，更是一切问题的焦点所在。这里要区分“住房资产”与“住房服务”这样两个概念。住房资产是由土地、建筑材料、创意设计、劳动等要素生产出来的固定资产；住房服务则是由住房资产、环境、水电气等新要素派生出来的消费服务。跟住房服务相对应的是满足人们居住需求的“住房消费品”市场，跟住房资产相对应的是实现财富增值的“住房投资品”市场。住房服务既可以从政府的廉租屋中获得，也可以从自己所拥有的房产或从租赁房投资者那里购买。 [延伸阅读：经济房制度绝不会取消 昨杭楼市成交量继续回升]

    区别基本住房需求与住房投资需求，是一个不错的出发点。那种把所有财富都砸向住房投资上来的疯狂也该回归理性了。调控住房投资品市场，不能拿住房服务市场上的诸多价值尺度来度量；而改善住房基本服务的供应，也同样不能从价值最大化的投资品市场上寻找根据和途径。