有关上海房价的涨跌之争，已经日渐演变成一场口水仗。

　　2005年3月2日，各大投资机构均收到了申银万国研究所的最新一期行业点评——“卖出上海房地产股——上海房价风险之警示报告”。

　　该报告称，建立在未来12个月加息50个基点的核心假设基础上，未来12个月内上海房价下跌的概率70％、相对当前房价水平的下跌幅度10％－20％，并因此建议投资机构减持未来利润主要依赖于上海市场的房地产股票。

　　房贷喷发

　　相对银行，即使被套牢，股民可能的损失也不过尔尔。

　　2005年春节前后，央行上海分行公布的一组统计数据夺人眼球：截至2004年年底，上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的比例高达76％。其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元。

　　上述数据还仅仅是勾勒了上海房贷规模的大致轮廓，其内在仍旧是影影绰绰。

　　一位银行业人士透露，截至2004年12月底，在个人消费贷款中占主导地位的个人住房按揭贷款（截至2004年底占个人消费贷款总额的93．1％），在上海市各中资金融机构的贷款余额达到了2445．54亿元。

　　实际上，在最新一期（2005年第2期）的中国人民银行上海分行主办的《上海金融》第7页上，是该行公布的“2004年上海市金融形势分析报告”，在报告中，对包括个人住房按揭贷款在内的房地产贷款的风险描述更加清晰。

　　报告指出：目前需要“密切关注房地产金融风险”，2004年上海房地产市场继续呈高位运行态势，推动上海房地产贷款继续强劲增长。除已经公布的有关新增房地产贷款数据外，报告称，2004年新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例也高达48％。并且，在2004年10月29日央行上调人民币存贷款利率后，接下来的11月和12月，上海个人住房贷款继续保持快速增长，提前还款现象并不明显，利率政策的效应有待进一步观察。

　　报告称，从流动性角度看，上海市个人住房贷款占比持续攀升，房地产贷款在各商业银行信贷总量中所占比例过高，其中国有独资商业银行和股份制商业银行（含上海银行）全年新增个人住房贷款占各自新增人民币各项贷款的比例分别高达49％和79％，信贷结构趋同明显。贷款的长期性和银行资金来源的短期性矛盾加剧，从而加大商业银行的中长期流动性风险和资产结构的不合理。

　　该报告还称：（上海）融资结构不合理，金融风险向银行集中。2002年至2004年，上海市贷款余额与GDP的比率分别高达1．95、2．11和2．01，明显高于全国平均水平，这表明上海经济增长具有明显的信贷推动特征，同时间接融资比例过高也使金融风险集中于银行体系，蕴涵金融不稳定因素。

　　此外，根据央行上海分行统计的数据推算，截至2004年12月底，部分商业银行上海分行的人民币消费贷款余额甚至直追人民币公司贷款余额。

　　比如，在人民币业务相对薄弱的中国银行上海分行，人民币消费贷款似乎成为近两年该行做大贷款规模的突破口：截至2003年底该行人民币消费贷款尚且与人民币公司贷款三七开；但到2004年底，由于新增个人住房贷款170．67亿元（增长率高达83．03％），该行人民币消费贷款与人民币公司贷款的格局逼近四六分成。

　　另外，类似的情况也在贷款总盘子相对不大的部分股份制商业银行中出现：浦东发展银行、上海银行以及光大银行的上海分行，其2004年底人民币消费贷款与人民币公司贷款也约摸为“三七开”。

　　实际上，由于个人住房贷款的长期性，以及宏观调控背景下部分行业贷款的紧缩，2004年度个人住房贷款的激增还进一步引起当年上海各中资金融机构贷款结构愈加长期化（恶化）。

　　报告指出，2004年上海各中资金融机构人民币短期贷款少增明显，中长期贷款占比进一步提高。截至2004年底，上海市中资金融机构人民币贷款余额12380亿元，同比增长10．8％，增速同比下降12个百分点。全年新增各项贷款1347亿元，同比少增721亿元。从结构上看，短期贷款比年初减少93亿元，同比少增421亿元；票据融资减少91．7亿元，同比少增252亿元，中长期贷款增加1519亿元，同比多增104亿元，新增中长期贷款占同期全部贷款增量的113％，比上年末上升44个百分点。