假如，上海房价果真如某些力量所愿可以一直走高，那么包括央行上海分行在内的所有人的担心就纯属多余。

　　可是，物极必反的自然规律下，上海房价会是例外？

　　与房价变数相关，包括了从土地储备、房地产开发、销售所有环节的房贷风险问题，比如房地产开发贷款，以及个人住房按揭贷款。

　　根据央行上海分行统计，在上海房价飙升的2003年和2004年度，个人住房贷款累计分别增加702亿元和728亿元人民币。上海银行一位研究人员称，如若考虑到以前年度贷款的还款因素，2003－2004两个年度中，上海中资商业银行发放的个人住房按揭贷款总量应当不会少于1500亿元。

　　此外，央行上海分行统计数据表明，截至2004年6月，上海中资商业银行发放的房地产开发贷款余额接近1300亿元。

　　由于没有前车之鉴，即使是记者采访的多家商业银行，也没有讲出一旦房价下跌，房产开发商、尤其是个人的行为模式，更遑论随后的连锁反应。

　　上述银行界人士指出，抛开1300亿元房地产开发贷款不谈，从技术上讲，在两年中个人房贷，投资性个人房贷要远远大于自住性房贷之风险。

　　该人士称，自住性房贷由于前期还款以及所投入装修款等因素，除非发生财务状况严重恶化，即使房价略微跌进按揭成数，应该都不大会出现大面积违约。

　　但是，投资性个人房贷完全不同。该人士举例称，对于一个以100万资金，分别贷款八成、年利率5．31％、期限30年，购入5套价值80万元的借款人（类似情况在上海并不鲜见）而言，不考虑交易成本因素，在等额本息法下，320万元的房贷意味着每月17788．8元的还款额，年还款21万余元；而在等额本金法下，最早的80多个月接近7年时间内，其月还款额超过20000元，最初两年年还款额超过26万元。如若房价上升，房产流动性不减，一年之内的还款可以随时变卖一套住房的本利来支撑，如此循环；相反，一旦房价下跌并且导致住房流动性发生问题，直接的后果是资金链出现问题，比较现实的选择，是低价抛售，以原先投入资金还本付息，如此循环。

　　“下跌10％就可能导致类似投资购房者资金链很快断裂，加剧房价下跌。”该人士称。

　　事实上，有关上海投机性购房比例，在本报2005年3月1日33版《重税或袭上海楼市》一文中曾经提到：在最近一次的调查中，上海市房地局通过物业管理公司对浦东两年内新建成的商品房进行了一次摸查，得到的结果是，在已经购买了这些商品房的房主中，一次没来的接近50％。

　　常常被忽略的，还有房贷风险链条上的最后一个环节：处置。

　　2005年1月1日，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》开始生效，其中第六条明确规定：法院对被执行人生活所必需的居住房屋，不得拍卖、变卖或抵债。

　　上述银行人士称，个人住房按揭贷款不同于其他银行债权，具有金额相对小、分布分散等特点，在下跌通道中，即使不考虑司法解释有关自住房屋不得执行的规定，在处置环节的经济成本以及时间成本上往往要高于其他债权。

　　一家国有商业银行研究人员告诉记者，根据国际经验，房价一旦下跌，决不会仅仅10％～20％，30％甚至50％是常有之事。该人士称，在形成不良贷款后，银行可以有两种选择，其一，自行处置；其二，打包出售。前一种方式缺点在于处置周期拉长，不良贷款额会越滚越大，并且处置费用支出不小；至于后一种方式，则意味着银行要让出一定百分点的利益。

　　证券化难题

　　该人士指出，即使不考虑房价迅速下跌可能引发的房贷违约风险，作为长期贷款的个人住房按揭贷款，与商业银行存款短期性（平均期限不到1年）具有天然的矛盾，即所谓“短存长贷”，个人住房按揭贷款持续膨胀，会进一步加剧商业银行资产负债在期限结构上的不匹配，增大银行流动性风险。

　　“从理论上讲，证券化可以很好的解决期限结构错配问题。”该人士称。

　　北京一家专业的住宅抵押贷款证券化公司高层告诉记者，借助证券化，期限结构错配的问题可以解决，并且银行可以无限止的做住房按揭贷款而不需要担心自有资本和存款够不够，并且也不用承担房价下跌引起的违约风险。并且，证券化等于是将表内风险资产转移出去，可改善资产负债表并提高资本充足率（目前，银监会规定个人住房消费贷款的风险权重为50％）。